一、物业费收费标准的法律依据
1. 指导价与市场调节价
物业费实行指导价或市场调节价。指导价由地方价格主管部门会同房地产部门制定，明确基准价及浮动幅度（通常允许上下浮动20%）。
具体标准需在物业服务合同中明确约定，且必须公示服务清单和收费明细。
2. 分级收费标准（2025年新规）
根据 息，物业费按服务等级分为四档（含税费）：
一级物业：1元/㎡·月（封闭式小区，绿化≥35%，三重安防）
二级物业：0.75元/㎡·月（绿化≥30%，基础安防）
三级物业：0.5元/㎡·月（基础管理）
四级物业：0.35元/㎡·月（简单服务）
示例：100㎡房屋，一级物业月费100元，四级仅35元。
二、业主可减免物业费的法定情形
（1）可少缴物业费的情况
房屋空置超期：
连续6个月以上无人居住且未装修的房屋，可申请减免。具体比例因地而异：
| 地区 | 空置期限 | 减免后比例 |
| 江苏 | >1年 | 70% |
| 山东 | >6个月 | 60% |
| 长沙 | ≤2年 | 70% |
| 青岛 | >6个月 | ≤60% |
| 杭州 |
| 仅基础费0.2元/㎡ |
需提供水电零读数、未装修证明等材料。
预缴优惠：
部分物业推出预存全年费用享折扣或赠礼活动（如减免半年费用）。
（2）可拒缴物业费的情况
1. 物业服务严重不达标：
如长期未清理垃圾、安防瘫痪、电梯故障未修等，业主需留存照片、视频及投诉记录作为证据。
2. 物业违规收费或侵占公共收益：
包括合同外擅自收取垃圾费、电梯维护费等，或未公示广告、停车费等公共收益明细。
3. 房屋质量难题导致无法居住：
因开发商或物业责任导致漏水、墙体开裂等难题，维修期间费用由责任方承担。
三、物业收费的禁止行为与业 利
1. 严禁重复收费、超标准收费：
禁止对已购车位业主重复收停车管理费，或对已交维修基金部分再收设施维护费。
2. 公共收益归属业主：
电梯广告、公共停车位等收益扣除合理成本后归全体业主所有，需定期公示并可用于抵扣物业费。
3. 禁止暴力催缴：
物业不得以停水、停电等方式催缴物业费（《民法典》第944条）。
四、物业费调整的法定程序
1. 业主共同决策：
调价需经参与表决专有部分面积及人数均超1/3的业主同意（即表决门槛为总面积的1/3和总人数的1/3）。
示例：100户小区中，34户参与表决且过半同意（即17户）即可通过。
2. 程序合法性要求：
需公示调价方案、征求意见表及结局，确保程序透明。
五、物业费诉讼时效制度
物业费属于“同一债务分期履行”，诉讼时效自最终一期费用履行期满后3年内计算（《民法典》第189条）。
若物业长期催缴但业主未回应，不视为超过诉讼时效。
六、 建议
1. 证据留存：
对服务不达标、违规收费等行为，通过拍照、录像、书面催告记录固定证据。
2. 合法途径：
先向物业书面投诉 → 向12345或房管局举报 → 联合业委会集体诉讼。
切勿擅自停缴：否则可能被起诉并影响征信。
以上规定体现了《民法典》对物业费收取的规范化要求，核心在于平衡物业服务质价相符与业 益保障。业主需主动行使监督权，同时履行缴费义务，共同维护社区治理秩序。
